发布日期：[2016/11/9 10:34:00]    共阅次数：

    最高人民法院近日公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。据悉，这两大司法解释从2009年10月1日起将正式实施。
　　
　　　　《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起开始实施，现在两部司法解释又进一步出台。两部司法解释涉及到哪些热点问题？
　　
　　　以受理房地产案件见长的陕西润丰律师事务所杨蓬伟律师表示，两部司法解释涉及的车位车库纠纷、住改商纠纷、物业费纠纷等相关问题在现实生活中具有很强的针对性。本期，记者特请杨律师对读者关心的焦点问题进行了部分解读。
　　
　　　　焦点1：物业承诺了就得办
　　
　　　　“物业服务企业公开做出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”
　　
　　　　专家解读：近年来，小区业主、业主委员会同物业服务企业纠纷矛盾时有发生，一个很重要的问题就是某些物业服务企业的小区管理承诺和服务细则往往很难兑现，业主权益受到损害。此次司法解释依据合同默示条款理论，合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围：不仅限于物业服务合同中的明示条款内容、法律、法规规定、相关行业规范，而且把物业服务企业公开做出的服务承诺和制定的服务细则、守则、投标文件作为物业服务合同的组成部分，并确定为物业服务企业应尽义务的依据。
　　
　　　　焦点2：住改商须整栋业主同意
　　
　　　　业主将住宅改变为经营性用房，须具备三个条件：其一，业主不得违反法律、法规以及管理规约；其二，应当经本栋建筑物所有业主同意；其三，若非本栋建筑物业主，可以证明其与住改商者存在利害关系，那么“住改商”还需经其他非本栋建筑物的业主同意。
　　
　　　　专家解读：现实中，住宅区里住改商的不少，虽然规定了必须取得利害关系人同意，但此前没有确定利害关系人范围和同意的程序。司法解释明确规定了利害关系人的最小范围，即整栋楼的业主。这将使得住改商难度加大，只要有1名利害关系人向法院主张不同意，就可以“1票否决”。
　　
　　　　焦点3： 车位按比例配置给业主
　　
　　　　建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库，就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则，将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。
　　
　　　　专家解读：至于现实生活中常见的开发商高价出租或出售车位、业主拒买的纠纷，按照司法解释的这一规定，开发商只要面向业主出售，即使价格较高，也视为“首先满足业主的需要”。
　　
　　　　焦点4： 新老物业交接有法可依
　　
　　　　“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
　　
　　　　专家解读：在现实物业管理活动中，经常会出现同一个住宅小区存在老物业服务企业不走、新物业服务企业进来，因而造成双公司、双保安、双清洁工、双收费等等怪现象。此次司法解释明确规定了老、新物业服务企业退出、进入的具体条件以及退、进中应遵守的秩序和移交必需的相关资料和其代管的专项维修资金；并重点明确物业服务企业以形成事实管理为由收取物业费的，法院将不予支持。
　　
　　　　焦点5： 没有产权证也能当业主
　　
　　　　基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
　　
　　　　专家解读：西安还有一些大厦也有因开发商擅自将房屋用途由商用改为住宅，在开发商与买受人签订商品房买卖合同之后，买受人根本办理不了房产证的情况。如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突，并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。因此，司法解释对其“业主身份”问题进行了特别规定。