发布日期：[2016/11/9 10:34:00]    共阅次数：

    今年11月，福州将在全市物业管理的小区内，实行新的物业服务规范合同条约“下月起安防纳入物业合同”，这引起了福州众多小区业主和物业公司的关注。据了解，新合同一些细节尚在进一步修订中，但基本内容不会有太大更改。
　　
　　福州市许多业主对此叫好，不过还是提出一些疑问：“新合同规定物业企业要对小区安全防范尽到义务，如果物业企业不履行，那么业主该如何维权，有关部门是否能对其进行制约，又如何保证其可操作性而不流于形式?”
　　
　　物业服务公司则表示，物业公司在新合同中能否得到权利与义务的对等?
　　
　　福州市有关部门表示，这份新的合同与以往物业服务合同最大不同之处在于：治安防范的具体内容将成为物业企业的义务，同时更突出物业服务“质价相符”原则，以求物业企业和业主间在权利和义务上更加对等。
　　
　　23日，记者采访了福州市相关部门负责人，了解到即将推行的新合同的具体内容，并邀请专业人士进行详细解读。
　　
　　新合同向业主倾斜
　　
　　新合同中，治安防范的条款成为新增内容的重要部分。合同中规定，物业服务企业未按照合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，应依法承担相应的法律责任……
　　
　　有关部门负责人称，福州有些物业公司，曾将建设部的物业服务格式合同私自更改，将其中属于其义务的条款抽掉，并与业主签订。这样的“霸王条款”，大大增加业主的维权难度。
　　
　　法律界人士认为，治安防范的条款，大部分是属于物业公司义务，这是有关部门本着公平原则向业主一方倾斜。因为业主在物业公司面前，处于弱势一方，一发生情况受到损失，他们更难维权。将安防纳入新合同，更体现公平。
　　
　　条款落到实处 物业不肯赔钱 从保证金中扣
　　
　　23日，记者采访了福州市多个小区的业主。大部分业主对新合同文本即将出台表示赞赏。不过，部分业主对新合同也有些担心：“如果物业公司不履约，大伙该如何维权?”业主们说，最怕新合同流于形式。
　　
　　福州市综治办的负责人介绍说，业主们的担心有他们的道理，不过新合同中的具体条款和相关部门的行政手段能大大减少“一纸空文”出现的可能性。
　　
　　新合同中，“小区公共区域的安全防范和秩序维护”已写入物业公司的义务。比如小区保安睡岗，或巡逻脱岗，造成小偷进入，偷走业主的财物。公安部门接到报警来现场调查，经过取证，发现确实属物业公司未履约而造成的，受损的业主可以新合同为据向物业公司索赔。新合同明确规定，物业企业的物业服务达不到合同约定的服务事项和质量的，应以每月收取的物业费为基数向全体业主或相关业主支付违约金，并赔偿由此给业主、物业使用人造成的损失。
　　
　　如果物业公司躲着不赔钱，该如何呢?新合同的一条规定就是为了防止这种情况发生。物业企业应在本合同执行前，向业主交纳履约保证金，作为物业企业履行合同的保证。物业企业应按过错大小承担相应赔偿责任;赔偿金可以从履约保证金中予以抵扣。法律界人士指出，新合同中的履约保证金，让物业公司难以逃避责任
　　
　　如果物业公司耍赖不赔钱，还有其他法律救济的渠道。当地派出所会予以协调，如果协调不成，业主可以根据新合同向法院起诉。凭借新合同和公安机关提供的证据，业主的胜诉几率将大大提高。毕竟，物业公司未尽到安防义务，属于违约行为。
　　
　　安防不到位可吊销资质
　　
　　此外，如果物业公司安防不到位，造成小区时常出现治安、刑事案件，福州市房管部门将降低其资质等级甚至吊销其从业资质，或对其处以停业整改的处罚。福州市综治办则可以对物业公司进行黄牌警告、一票否决，取消其评先评优的资格。有关部门负责人表示，这些行政手段，将大大督促物业公司履行治安防范职责，保障业主权益。
　　
　　另外，许多小区业主提问：“如果新合同实施后，物业公司不肯与业主签订新合同，业主该怎么办?”福州市综治办负责人说，如果物业公司拒不与业主签订新合同，有关部门一律按新合同的约定，对物业企业进行管理和监督。
　　
　　物业企业要不要赔视不同情况 物业公司尽义务可免责
　　
　　昨日，福州几家知名物业企业的负责人表示，他们赞同新的物业服务规范合同将治安防范纳入其中。他们也说出了大家关心的问题：是否小区一发生案件，物业公司都要赔偿?如果物业公司有责任，那么是否要全赔?有无具体的赔偿标准?
　　
　　福州市综治办相关负责人说，新合同规定，物业服务企业未按照合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主、物业使用人人身、财产损害的，应依法承担相应的法律责任。也就是说，物业公司只要做到合同中约定的安全防范的义务，小区发生了案件，给业主利益造成损害，物业公司可以免责。
　　
　　物业公司是否尽到安防义务，这主要是以当地公安机关调查结果作为依据，而且物业未尽责，要与案件发生、业主受损有因果关系，这也是公安机关调查后才能确定的。
　　
　　业主过错而遭窃 物业公司可不赔
　　
　　另外，如果主要是因为小区业主过错造成财物丢失的，物业公司可以少赔偿甚至不赔偿。比如，小区业主未将电动自行车停放在物业公司指定的区域，或是电动自行车停在指定停车点却未上锁，造成电动车被小偷盗走，公安机关查明丢车的原因确实如此，物业公司应承担的赔偿责任很小。因为尽管物业公司在安防上的漏洞造成小偷进入，但丢车的主要原因出在业主自身。
　　
　　赔偿金额多少 按物业费高低
　　
　　一些物业公司负责人提出，如果主要是因为物业公司未尽到安防之责，造成业主丢车，那赔偿标准如何，是否要按价全赔?新合同规定，物业企业的物业服务达不到合同约定的服务事项和质量的，应以每月收取的物业费为基数向全体业主或相关业主支付违约金，并赔偿由此给业主、物业使用人造成的损失。
　　
　　这也就是说，除另行签订的停车管理服务协议外，物业公司因失职给业主造成的损失，以每月的物业费为基数，进行赔偿。物业费高，业主得到的赔偿相应高;物业费低，得到的赔偿相应低。
　　
　　不交物业费丢财物 物业公司不赔偿
　　
　　许多物业公司头疼的问题———小区业主拒交物业费，新合同也有相应的处理规定。新合同规定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应以每月交纳的物业服务费为基数向物业企业支付违约金，并按照逾期每日万分之××的标准承担相应的滞纳金。业主违反本合同约定的义务，致使物业企业不能完成本合同约定的服务事项和质量的，物业企业有权依法解除本合同。这意味着业主不交物业费丢财物，物业公司不赔偿。
　　
　　有关部门负责人对此解释说，以往一些业主以物业公司服务不到位为由拒交物业费，造成物业公司对小区的管理维护难以正常运作，进而损害了其他业主的利益。为此，新合同对拒交物业费的业主作出违约金和滞纳金的规定，以此保障物业公司利益，也保障了其他业主的利益。